Noch läuft das Gebäudeenergiegesetz (GEG) — doch sein Nachfolger steht in den Startlöchern: Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) soll das bisherige Heizungsgesetz ablösen und tritt voraussichtlich zum 1. November 2026 in Kraft. Für Unternehmen, die eigene Gewerbeimmobilien betreiben oder gewerblich vermieten, ändert sich damit der regulatorische Rahmen grundlegend.
Die neue Bundesregierung aus CDU/CSU und SPD streicht die verpflichtende 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Quote beim Heizungseinbau und setzt stattdessen auf Technologieoffenheit — ergänzt durch eine schrittweise Bio-Treppe für fossile Brennstoffe ab 2029. Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt dem Grundsatz nach erhalten, doch ob Fördersätze und Förderbedingungen unverändert bleiben, ist bis zur endgültigen Verabschiedung des Gesetzes offen.
Wer als Unternehmer jetzt investiert, steht vor einer strategischen Weichenstellung: Fördergelder sichern, solange die aktuellen Konditionen gelten, oder abwarten und riskieren, dass das neue Gesetz niedrigere Zuschüsse bringt. Dieser Beitrag ordnet den aktuellen Rechtsstand ein und zeigt, worauf KMU bei Planungs- und Investitionsentscheidungen achten sollten.
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz — und warum löst es das GEG ab?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ist die Nachfolgeregelung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) von 2024. CDU/CSU und SPD haben sich bereits im Koalitionsvertrag auf die Abschaffung des sogenannten Heizungsgesetzes verständigt; Ende Februar 2026 einigten sich die Koalitionsfraktionen auf konkrete Eckpunkte, Mitte Mai 2026 folgte der Kabinettsbeschluss. Das Gesetz muss noch Bundestag und Bundesrat passieren; der geplante Inkrafttretenstermin ist der 1. November 2026.
Kern der Reform ist ein Systemwechsel: Weg von technologischen Vorgaben beim Heizungseinbau, hin zu Technologieoffenheit mit CO₂-Steuerung über den Markt. Die bisherige Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben (§§ 71, 72 GEG), soll entfallen. Ebenso gestrichen wird die Austauschpflicht für Heizkessel, die älter als 30 Jahre sind. Bestehende und funktionierende Heizungsanlagen müssen damit nicht zwangsläufig ersetzt werden.
Parallel dazu hat der Gesetzgeber bereits reagiert: Das Gesetz zur Modernisierung der nationalen Umsetzung von Ökodesign wurde am 26. Juni 2026 im Bundesgesetzblatt verkündet. Artikel 8 dieses Gesetzes verschiebt die GEG-Frist zur 65-Prozent-EE-Pflicht vom 30. Juni 2026 auf den 31. Oktober 2026 — die Übergangslücke bis zum Inkrafttreten des GModG ist damit geschlossen.
Für Unternehmen als Gebäudeeigentümer bedeutet das GModG zunächst Erleichterung: Niemand wird mehr in eine bestimmte Heizungstechnologie gedrängt. Gleichzeitig schafft das Gesetz neue Compliance-Pflichten über die Bio-Treppe und die EE-Quote, die ab 2029 greifen. Wer jetzt Planungssicherheit sucht, tut gut daran, den konkreten Gesetzentwurf und seine Durchführungsverordnungen zu verfolgen — denn auf Eckpunkte allein lässt sich keine verlässliche Investitionsplanung stützen.
Das GModG gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude gleichermaßen. Für KMU, die ihre Betriebsgebäude selbst nutzen oder gewerblich vermieten, gelten die gleichen Anforderungen wie für private Hauseigentümer — die Betroffenheit hängt nicht von der Unternehmensgröße, sondern vom genutzten Gebäude ab.
Was entfällt, was bleibt — die wichtigsten Änderungen für Betriebsgebäude
Mit dem GModG entfallen die zentralen Verbotsnormen des bisherigen GEG: Die 65-Prozent-EE-Pflicht beim Einbau neuer Heizungen wird gestrichen. Unternehmen dürfen künftig beim Heizungstausch wieder auf moderne Gas- oder Ölheizungen setzen — ohne an eine Mindestquote erneuerbarer Energien gebunden zu sein. Auch das für 2045 vorgesehene Betriebsverbot für fossil betriebene Heizkessel soll ersatzlos gestrichen werden.
Neu eingeführt wird stattdessen die sogenannte Bio-Treppe: Wer ab dem Inkrafttreten des GModG eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, muss ab 2029 einen steigenden Anteil CO₂-neutraler Brennstoffe verwenden. Geplant ist zunächst ein Anteil von zehn Prozent — bis 2040 soll der Wert in noch festzulegenden Schritten ansteigen. Ergänzend kommt eine EE-Quote: Inverkehrbringer fossiler Rohstoffe werden verpflichtet, diese mit Biokraftstoffen zu mischen; ab 2028 ist ein Anteil von rund einem Prozent vorgesehen.
Unverändert bleibt hingegen das Ziel: Deutschland hat sich gesetzlich verpflichtet, bis 2045 Treibhausgasneutralität zu erreichen. Das schlägt sich auch in der europäischen Gebäuderichtlinie (EPBD) nieder, die bis Mai 2026 in deutsches Recht hätte überführt werden müssen. Die neue Bundesregierung versucht, Spielräume bei der Umsetzung zu nutzen und Fristen zu verlängern — verbindlich ist die europäische Vorgabe jedoch trotzdem.
Ein typisches Praxisszenario: Ein Produktionsbetrieb aus dem Münsterland mit eigenem Verwaltungsgebäude — Baujahr 1995, Gasheizung — plant den Heizungsaustausch. Unter dem alten GEG wäre in Städten über 100.000 Einwohnern nach dem 30. Juni 2026 nur noch eine Anlage mit 65 Prozent erneuerbarem Anteil zulässig gewesen. Durch die Übergangsregelung und das künftige GModG kann der Geschäftsführer jetzt auch eine hocheffiziente Hybridheizung einbauen und die verbleibende BEG-Förderung für den erneuerbaren Anteil beantragen — ohne Technologiezwang, aber mit steigendem Biokraftstoff-Anteil ab 2029.
Für Gewerbe- und Industriebetriebe relevant: Nach aktuellem Eckpunktpapier sollen diese von der EE-Quote ausgenommen sein. Das mindert die direkte Compliance-Last, ändert aber nichts daran, dass fossile Brennstoffe durch die CO₂-Bepreisung langfristig teurer werden. Wer Betriebskosten dauerhaft senken will, kommt um eine mittelfristige Modernisierungsstrategie nicht herum.
Praxis-Tipp
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) soll das GEG zum 1. November 2026 ablösen und streicht die bisherige Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben.
Wie funktioniert die BEG-Förderung für Unternehmen — und was ändert sich?
Die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) bleibt nach aktuellem Stand die zentrale staatliche Förderkulisse für Gebäudesanierungen und den Heizungstausch. Unternehmen als Eigentümer, Pächter oder Contractoren von Nichtwohngebäuden sind ausdrücklich antragsberechtigt — die Förderung ist nicht auf private Hauseigentümer beschränkt. Durchführende Behörden sind das BAFA (für Einzelmaßnahmen an der Gebäudehülle, Anlagentechnik und Heizungsoptimierung) und die KfW (für den Heizungstausch auf erneuerbare Systeme).
Aktuell — also unter den noch geltenden GEG-Regeln — sind beim Heizungstausch Zuschüsse von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Investitionskosten möglich. Die förderfähigen Kosten bei der Heizungssanierung im Rahmen der BEG EM sind auf 30.000 Euro gedeckelt; bei Sanierungsmaßnahmen mit individuellem Sanierungsfahrplan sind bis zu 60.000 Euro förderfähig. Zudem wurde mit der GEG-Novelle 2024 ein KfW-Ergänzungskredit mit einer maximalen Summe von 120.000 Euro eingeführt.
Wichtige prozedurale Neuerung seit Ende 2025: Der Bewilligungszeitraum für BEG-Einzelmaßnahmen beträgt nun 36 Monate — eine Verlängerung ist nicht mehr möglich. Unternehmen, die einen Förderantrag bewilligt bekommen, haben damit drei Jahre Zeit, die Maßnahme umzusetzen und abzurechnen. Das gibt Spielraum für eine strukturierte Projektplanung, setzt aber voraus, dass der Antrag rechtzeitig vor Baubeginn gestellt wird. Wer erst investiert und dann Förderung beantragt, geht in der Regel leer aus.
Bei größeren Sanierungsvorhaben ist für bestimmte Maßnahmen die Einbindung eines Energieeffizienz-Experten (EEE) Pflicht — insbesondere bei Eingriffen in die Gebäudehülle und Anlagentechnik. Der EEE erstellt die technische Projektbeschreibung für den BAFA-Antrag; bis zu 50 Prozent der Kosten für Fachplanung und Baubegleitung werden ebenfalls gefördert. Bei kleineren Vorhaben wie einfachen Heizungsoptimierungen ist die Expertenbeteiligung optional.
Was sich mit dem GModG konkret an den Fördersätzen ändert, ist Stand heute noch offen. Union und SPD wollen die Ausgestaltung der Heizungsförderung im Laufe des Sommers 2026 klären. Marktbeobachter gehen davon aus, dass die Förderung eher nicht über das aktuelle Niveau ansteigen wird. Für Unternehmen, die eine Modernisierung ohnehin planen, lohnt sich deshalb eine frühzeitige Antragstellung unter den noch geltenden BEG-Konditionen.
Wichtig zu wissen
Unternehmen als Eigentümer von Nichtwohngebäuden sind direkt betroffen — die BEG-Förderung ist aktuell auch für gewerbliche Investoren zugänglich und reicht bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten.
Welche rechtlichen Risiken tragen KMU bei eigenen Betriebsgebäuden?
KMU sind als Gebäudeeigentümer denselben gesetzlichen Anforderungen ausgesetzt wie private Eigentümer — die Unternehmensgröße spielt dabei keine Rolle. Maßgeblich ist das genutzte Gebäude: Wer ein Nichtwohngebäude betreibt, in dem Heizungsanlagen oder kombinierte Heizungs- und Lüftungsanlagen mit einer Nennleistung von mehr als 290 Kilowatt installiert sind, fällt zusätzlich unter die Gebäudeautomationspflichten des GEG.
Rechtlich relevant ist der Zeitpunkt der Investitionsentscheidung. Wer vor Inkrafttreten des GModG — also noch unter dem GEG — eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, unterliegt nach aktuellem Recht grundsätzlich noch den Übergangsregelungen: Ab 2029 muss der Anteil regenerativer Energien stetig steigen. Das OVG NRW hat in einem vergleichbaren Zusammenhang zu behördlichen Fristen klargestellt, dass der Zeitablauf selbst rechtliche Positionen aushöhlen kann — ein Grundsatz, der auch bei Förderfristversäumnissen gilt. Wer auf eine beantragte BEG-Förderung verzichtet und später Korrekturen einfordert, steht vor erheblichen Hürden.
Handelt ein Unternehmen als Vermieter gewerblicher Flächen, kommen mietrechtliche Konstellationen hinzu. Modernisierungskosten können nach § 559 BGB anteilig auf die Miete umgelegt werden — die monatliche Kaltmiete darf dabei, von Ausnahmen abgesehen, innerhalb von sechs Jahren maximal um drei Euro pro Quadratmeter steigen. Wer eine energetische Modernisierung plant, muss also die Ankündigungsfristen nach § 555c BGB einhalten und Mieter rechtzeitig informieren.
Compliance-seitig gilt außerdem: Der Einbau einer neuen fossil betriebenen Heizungsanlage löst seit dem 1. Januar 2024 eine verpflichtende Beratungspflicht aus. Vor dem Einbau einer Gas- oder Ölheizung muss eine fachkundige Person auf mögliche Auswirkungen der kommunalen Wärmeplanung und auf die potenzielle Unwirtschaftlichkeit durch steigende CO₂-Bepreisung hinweisen. Unterbleibt diese Beratung, können behördliche Beanstandungen und zivilrechtliche Haftungsrisiken entstehen.
Wer als KMU-Geschäftsführer Betriebsgebäude in einer Großstadt mit mehr als 100.000 Einwohnern bewirtschaftet, sollte zudem die kommunale Wärmeplanung im Blick behalten: Sobald die Gemeinde eine Gebietsausweisung als Wärmenetz- oder Wasserstoffnetzausbaugebiet veröffentlicht, können strengere Anforderungen vorzeitig gelten — der Wärmeplan allein reicht dafür jedoch nicht aus, es bedarf einer zusätzlichen Entscheidung der Kommune.
Was sollten Unternehmer jetzt konkret tun?
Unternehmen mit Modernisierungsbedarf bei ihrer Heizungsanlage sollten nicht auf das Inkrafttreten des GModG warten, wenn die aktuelle Investitionsentscheidung ohnehin ansteht. Die BEG-Förderung ist nach aktuellem Stand bis mindestens 2029 auf hohem Niveau gesichert — ob sie nach dem GModG in gleicher Höhe fortbesteht, ist dagegen ungewiss. Wer einen förderfähigen Heizungstausch plant, sichert sich die aktuellen Konditionen nur durch rechtzeitige Antragstellung vor Baubeginn.
Die Entscheidung für eine Heizungstechnologie sollte nicht ausschließlich nach aktuellem Förderrecht getroffen werden. Wer heute eine neue Gasheizung einbaut, muss ab 2029 steigende Anteile CO₂-neutraler Brennstoffe beziehen — eine Kostenlast, die bei der Investitionsrechnung berücksichtigt werden sollte. Hybridlösungen, die einen fossilen Kessel mit einer Wärmepumpe kombinieren, bleiben förderfähig; gefördert wird dabei allerdings nur der erneuerbare Anteil.
Für KMU mit mehreren Betriebsgebäuden empfiehlt sich ein strukturierter Sanierungsfahrplan. Liegt ein individueller Sanierungsfahrplan vor, erhöhen sich im Rahmen der BEG EM die förderfähigen Kosten auf bis zu 60.000 Euro. Zudem bietet die KfW einen Ergänzungskredit an, der Liquiditätslücken überbrücken kann — gerade wenn mehrere Maßnahmen gestreckt über mehrere Jahre geplant werden. Planungs- und Baubegleitungskosten durch einen Energieeffizienz-Experten werden bis zu 50 Prozent gefördert.
Lassen Sie Ihren Fall — insbesondere wenn Sie als Vermieter gewerblicher Flächen agieren oder eine Investition mit Mietumlage verbinden wollen — frühzeitig rechtlich prüfen. Die Schnittstelle zwischen GEG-Pflichten, BEG-Förderrecht, mietrechtlicher Modernisierungsankündigung nach § 555c BGB und kommunaler Wärmeplanung birgt Fallstricke, die bei unsorgfältiger Planung zu Fördermittelrückforderungen oder zivilrechtlichen Auseinandersetzungen führen können.
Ihre Checkliste auf einen Blick
- Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) soll das GEG zum 1. November 2026 ablösen und streicht die bisherige Pflicht, neue Heizungen zu mindestens 65 Prozent mit erneuerbaren Energien zu betreiben.
- Unternehmen als Eigentümer von Nichtwohngebäuden sind direkt betroffen — die BEG-Förderung ist aktuell auch für gewerbliche Investoren zugänglich und reicht bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten.
- Ab 2029 gilt für neue Gas- und Ölheizungen eine Bio-Treppe: Zunächst sind zehn Prozent CO₂-neutrale Brennstoffe vorgeschrieben, der Anteil steigt bis 2040 schrittweise.
- Die 65-Prozent-EE-Pflicht für Großstädte (mehr als 100.000 Einwohner) wurde per Gesetz vom 26. Juni 2026 bis zum 31. Oktober 2026 ausgesetzt — Rechtsunsicherheit für laufende Investitionen ist damit vorerst beseitigt.
- Wer Fördermittel nach aktuellen BEG-Konditionen nutzen will, muss den Antrag stellen, bevor das GModG in Kraft tritt — ob die Förderung danach in gleicher Höhe verfügbar ist, steht nicht fest.
Fazit
Das Gebäudemodernisierungsgesetz bringt für Unternehmen im Kern mehr Entscheidungsfreiheit beim Heizungseinbau — aber keine Entlastung von der langfristigen Dekarbonisierungspflicht. Die Bio-Treppe ab 2029 und die steigende CO₂-Bepreisung machen fossile Heizsysteme mittelfristig teurer; wer jetzt strategisch plant, vermeidet spätere Nachrüstkosten. Die BEG-Förderung ist das stärkste Instrument, um Sanierungsinvestitionen wirtschaftlich darzustellen — Fördersätze und Konditionen können sich mit dem GModG aber ändern. Lassen Sie Ihren konkreten Fall frühzeitig anwaltlich prüfen, bevor Bau- oder Lieferverträge unterzeichnet werden.
Dieser Beitrag wurde von Rechtsanwalt Marek Schauer fachlich geprüft — mehr zur Person unter /anwaelte/marek-schauer. Er ersetzt keine individuelle Rechtsberatung — bei konkreten Fragen zu GEG-Pflichten, BEG-Förderbedingungen oder mietrechtlichen Umlagegestaltungen wenden Sie sich an einen Rechtsanwalt.
